L'ÉVALUATION DE VOTRE PROPRIÉTÉ

Vous souhaitez vendre votre propriété ? Combien vaut-elle sur le marché immobilier ?

Que vous souhaitiez vendre un bien immobilier ou effectuer une offre d’achat, l’évaluation immobilière est souvent une étape obligée. Besoin de céder votre propriété ou d’accéder à un prêt hypothécaire ? Déterminer la valeur d’un bien aussi important ne se fait pas à la légère. Comment obtenir une évaluation immobilière ? Comment se déroule une évaluation ? À qui confier cette démarche ? À quoi pouvez-vous vous attendre ?

ÉVALUER UNE PROPRIÉTÉ, POURQUOI ET COMMENT ?

Il existe toutes sortes de raisons et de motifs de faire évaluer sa propriété. Découvrir la valeur de son bien constitue parfois une étape cruciale pour une démarche ou dans un parcours de vie.

Montréal - centre-ville - vue depuis Place Ville-Marie

UNE ÉTAPE CRUCIALE…

Parmi les raisons les plus fréquentes d’évaluer son bien, il y a les situations suivantes :

  • Le moment est venu de mettre votre demeure en vente. Mais quel prix demander ? Sa "valeur" sentimentale, vous la connaissez. Quant à sa valeur réelle, c’est une tout autre histoire.
  • Vous avez repéré un logement à votre goût. Qui plus est, plusieurs acheteurs partagent le même intérêt. Avant de faire une offre d’achat ou une surenchère, un doute s’immisce. Ce logement si convoité vaut-il bien le montant demandé ?
  • Un décès ou un divorce vous contraint à vous séparer d’un bien immobilier. Vous vous préparez à l’idée de partager la valeur de ce bien, en argent. Précisément, quelle juste part du patrimoine familial immobilier vous reviendra ?
  • Avec votre goût de l’immobilier ou votre talent en rénovation, vous espérez vous constituer un petit capital. L’idée ? Acheter et accroître la qualité d’un logement pour mieux revendre. Seulement, comment savoir si cette valeur ajoutée vaudra l’argent investi ?

Quelles que soient vos raisons, HP & Associés veille à ce que vous obteniez une juste valeur de votre bien.

… ET UNE INFORMATION UTILE

Outre ces situations, l’évaluation immobilière est une information utile. Elle s’avère même nécessaire auprès d’institutions financières pour qu’elles consentent à un prêt hypothécaire ou approuvent le montant souhaité.

Imaginez que vous soyez tombé sous le charme d’une propriété au coût de 700 000 $ mais que l’évaluateur accrédité par la banque, estime plutôt sa valeur marchande à 600 000 $. Certes, vous êtes libre d’effectuer une surenchère ! Toutefois, sachez qu’il vous appartiendra de combler cette différence de 100 000 $, à laquelle s’ajoute la mise de fonds d’au moins 5 %.

Pourquoi le montant du prêt hypothécaire ne peut-il être supérieur au montant de l’évaluation ? Pour éviter d’avoir à trop "prêter", la banque veut s’assurer que la revente de la maison permettrait de rembourser le prêt s’il advenait que vous cessiez les paiements hypothécaires.

Comme la valeur des propriétés tend à être surestimée en ces temps de rareté, les institutions financières se souhaitent pas se fier à ces prix (temporairement) à la hausse. Ainsi, l’évaluateur accrédité a pour mission d’estimer le bien à sa juste valeur dans un contexte normal. Un contexte où le prix d’achat s’aligne sur sa valeur marchande !

Or, rien de tel en cette période de pénurie du marché immobilier. D’après l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), le prix médian des propriétés unifamiliales aurait bondi de 41 % d’avril 2020 à avril 2021 au Québec, et de 32 % pour les copropriétés.

Que faire ? Votre courtier immobilier vous le dira : l’évaluation d’une propriété n’a rien d’une science exacte. Entre un évaluateur et un autre, l’estimation peut être différente. Entre son évaluation pour une banque ou pour une autre, des différences de critères peuvent encore conduire à des estimations différentes. Une même propriété peut recevoir plusieurs évaluations. Et le rapport d’évaluation commandé par votre banque demeure à la merci de celle-ci. Pour une évaluation détaillée, votre courtier immobilier peut vous recommander des évaluateurs agréés. Il peut encore faire appel à un inspecteur en bâtiment, pour une évaluation plus méticuleuse.

CONNAÎTRE LA VALEUR MARCHANDE D’UN BIEN

Comment mettre un prix sur une demeure où l’on a accumulé tant de souvenirs heureux? Connaître la valeur marchande de sa propriété, c’est placer votre bien au cœur de la réalité immobilière plutôt qu’au cœur des émotions. C’est une évaluation effectuée en toute objectivité, au meilleur de vos intérêts.

LE JUSTE PRIX, C’EST-À-DIRE ?

Le prix d’une propriété correspond à sa valeur en immobilier. La valeur d’un bien varie selon certains facteurs généraux comme son utilité aux yeux de l’acheteur, sa rareté (ou non) sur le marché, le pouvoir d’achat d’une population.

Pour connaître la valeur marchande de leur bien, nombre de propriétaires se fient au montant que la ville lui attribue lors de la valeur d’évaluation municipale. La valeur d’évaluation municipale est la valeur déterminée, au 1er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation, à des fins de taxation foncière. La valeur d’évaluation municipale est donc fixée (et figée) au cours des trois prochaines années.

Voilà pourquoi il peut exister une disparité entre l’estimation de la valeur marchande et celle de l’évaluation municipale. Parce que les prix fluctuent au gré de l’équilibre de l’offre et de la demande, l’évaluation municipale ne reflète pas la vraie valeur marchande d’une propriété. Parce que l’évaluation municipale correspond à une évaluation de masse selon des critères généraux, elle n’offre pas la précision d’une évaluation basée sur l’observation réelle de votre bien et des méthodes éprouvées.

Si l’évaluation municipale est un bon indicateur, elle demeure un simple indicateur. Pour évaluer à sa juste valeur un bien immobilier, mieux vaut se tourner vers un professionnel attentif à nombre de détails et outillé de méthodes comparatives !

Nos courtiers immobiliers s’assurent de vous donner le juste prix de la vente réelle ou envisagée de votre bien, au regard de la réalité actuelle du marché immobilier.

Les outils d’évaluation en ligne

Pour avoir une estimation approximative de votre bien, il est possible d’utiliser des outils d’évaluation en ligne qui – de façon automatisée ou par l’intermédiaire d’un agent – vous donneront une certaine idée de sa valeur marchande.

Toutefois, ces outils (gratuits ou payants) n’offrent qu’une appréciation générale et ne remplacent pas une appréciation précise de votre bien par un courtier à votre service.

Contactez HP & Associés pour obtenir une évaluation.

À QUOI S’ATTENDRE LORS D’UNE ÉVALUATION ?

Lors d’une évaluation, l’expert recueille toutes les informations relatives à votre immeuble, votre quartier et votre terrain pour se faire d’abord une vue d’ensemble.

Ainsi, l’expert tiendra compte de l’état général de votre propriété et de facteurs tels que :

  • État intérieur général
  • Type de propriété
  • Superficie habitable
  • Année de construction
  • Dimension du terrain
  • Nombre de chambres
  • Nombre de salles de bain
  • L’aménagement paysager
  • Type de revêtement de plancher
  • Qualité des matériaux
  • L’emplacement/ville/quartier

Tous les experts vous le diront : plus une propriété a d’attributs, plus sa valeur augmente. Le moindre atout supplémentaire devient une valeur ajoutée susceptible de rehausser le prix de vente. Exemples d’attributs qui ajoutent de la valeur à un bien :

  • Accessibilité au transport en commun
  • Proximité des commerces
  • Proximité des écoles
  • Éléments associés à une qualité de vie (piscine, balcon, terrasse)
  • Présence d’un garage ou d’un cabanon
  • Sous-sol fini
  • Matériaux de revêtement extérieur
  • Rénovations faites

Connaître ses qualités, une piste déjà ! Autre piste : repérer les points faibles pour y remédier autant que possible. Ces points faibles susceptibles de déprécier la valeur d’un bien sont, par exemple :

  • Des rénovations majeures et leurs coûts
  • Une mauvaise isolation des fenêtres (et son impact sur la facture d’électricité)
  • L’absence de climatisation
  • Un sous-sol non aménagé
  • Une cuisine désuète
  • Un problème d’humidité
  • Une toiture non entretenue
  • Une décoration ou des peintures hors du goût du jour

Ce sont autant de "points faibles" qui peuvent offrir des arguments à l’acheteur bien décidé à négocier le prix d’achat. Un acheteur bricoleur ou porté à effectuer des travaux pourrait y voir "une bonne affaire" s’il songe à revendre le bien rénové.

Néanmoins, une bonne impression dès la première visite ne peut que profiter au vendeur d’un bien. Sans entrer dans les grands travaux, les petites touches d’amélioration créent les conditions favorables pour valoriser votre demeure et son prix. Privilégiez les rénovations à moindre coût en portant attention à la peinture, aux fenêtres, aux poignées de porte, aux colonnes et aux allées. Songez à une opération "relooking" de votre bien en misant sur les dernières tendances en matière de décoration et sur les belles matières. Une façon de repenser le design intérieur pour moderniser sa propriété, d’insuffler à votre domicile une énergie nouvelle. Aménagez l’espace de manière à créer des espaces aérés, à jouer sur la luminosité ambiante, à exploiter l’espace habitable en le désencombrant ou en le structurant au diapason de l’utilité de chaque pièce.

Montréal - intérieur - décoration

OBTENIR UNE ÉVALUATION IMMOBILIÈRE

Faire évaluer son bien : comment les évaluateurs s’y prennent-ils ? Selon quelle méthode d’évaluation ? Vers quel expert se tourner ?

COMMENT SE DÉROULE UNE ÉVALUATION ?

Lorsqu’on fait appel à un évaluateur agréé, le processus suit toujours les mêmes étapes:

  1. Prise de rendez-vous et information sur les tarifs de son service
  2. Visite des lieux en personne laquelle consiste à observer l’état de la propriété, à prendre des photos et des notes au dossier
  3. L’évaluateur rédige son rapport d’évaluation
  4. Vous recevez par courriel (ou en personne) son rapport d’évaluation officiel

Un évaluateur reconnu par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ) ou membre d’une association professionnelle procède à une analyse méthodique de votre bien dans l’intention d’émettre un avis impartial.

Il existe 3 méthodes d’évaluation reconnues au Québec dont recourent les évaluateurs agréés ou résidentiels ainsi que les courtiers immobiliers : la méthode des comparables, la méthode du revenu et la méthode du coût. Dans le rapport final, il devra ainsi présenter la valeur marchande à la date d’évaluation, la procédure qu’il a utilisée ainsi qu’une justification de la valeur marchande établie. La personne ayant demandé le rapport disposera alors d’un document justificatif complet et professionnel témoignant objectivement de la valeur de sa propriété.

LA MÉTHODE DES COMPARABLES

La méthode des comparables est la plus usuelle quand il s’agit d’évaluer des propriétés privées et des résidences. Elle consiste à comparer la vente de propriétés comparables pour établir la moyenne pondérée du prix de vente. Concrètement, l’évaluateur repère sur le marché immobilier des propriétés aux caractéristiques similaires à la vôtre, pour cibler un prix réaliste. Selon que votre demeure possède une caractéristique distinctive (une chambre supplémentaire, une salle de jeux, une piscine, etc.), il sera en mesure d’ajuster le prix.

LA MÉTHODE DU REVENU

La méthode du revenu est la plus utilisée pour évaluer la valeur marchande des immeubles à revenus locatifs. Elle consiste à estimer la valeur marchande d’une propriété à partir des revenus nets générés, tels que des revenus locatifs, que le bien ait une vocation résidentielle, commerciale ou industrielle. Les outils de calcul reposent sur des principes de mathématique et finance immobilière précis. Dans le cas de petits immeubles à revenus (tel que les Duplex, Triplex et Quadruplex) la méthode des comparables est toutefois privilégiée sur la méthode du revenu.

LA MÉTHODE DU COÛT

La méthode du coût s’applique davantage pour l’évaluation des bâtiments industriels, commerciaux ou à usage spécial, notamment pour les constructions neuves ou encore pour les immeubles hors normes, ayant une architecture spéciale ou une valeur patrimoniale. Elle tient compte de la valeur du terrain, du coût du bâtiment remis à neuf, de la valeur des dépendances (cabanons, garage, etc.), afin d’obtenir sa valeur finale.

QUELLE EXPERTISE CHOISIR ?

Savoir évaluer, avec justesse et précision, la valeur marchande d’une propriété, c’est le métier des évaluateurs agréés ou immobiliers. Professionnels de l’évaluation immobilière, ils usent de méthodes d’évaluation reconnues et précises. Si le titre d’évaluateur agréé est réservé aux membres de L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ), l’évaluation immobilière n’est pas une activité réservée aux évaluateurs agréés.

Les évaluateurs agréés possèdent ce titre professionnel parce qu’ils ont rempli les conditions suivantes :

-    Diplôme universitaire (3 ans d’études universitaires) reconnu par l’OEAQ

-    Stage d’un an avec un membre de l’OEAQ

-    Diverses formations de l’OEAQ

-    Obtention de l’examen d’admission officiel

Le coût d’une évaluation par un évaluateur agréé au Québec

Les tarifs peuvent varier d’une firme d’évaluation à une autre. En moyenne, il vous en coutera :

  • Condo : 350 $
  • Maison unifamiliale : 375 $
  • Immeuble à revenus : variable (minimum 500 $)
  • Immeuble commercial : tarification spécifique
  • Immeuble industriel : tarification spécifique

Pour faire évaluer votre maison par un évaluateur agréé, en tant que particulier vous paierez ce service en moyenne 375 $.

Toutefois, pour évaluer son bien, est-il préférable de passer par un agent immobilier ou un évaluateur agréé ? Au fonds, qu’est-ce qui les distingue ?

Les courtiers immobiliers peuvent s’appuyer sur leur expérience pour guider le vendeur dans l’évaluation de la valeur marchande de sa propriété. Ils se démarquent notamment par leur connaissance "sur le terrain" du marché immobilier. Ils ont accès à de l’information privilégiée leur permettant de cibler le prix de vente optimal pour votre maison, au regard du marché immobilier.

Avant toute estimation – et à la différence des évaluateurs agrées - les courtiers prennent le pouls du marché ici et maintenant. Ainsi, leur évaluation tiendra compte des propriétés semblables vendues dans le voisinage, au cours des derniers mois. Au lieu de considérer la valeur unique du bien – de façon isolée – ils mettent en perspective sa valeur marchande. Ainsi, un bien rare - donc plus convoité – haussera la valeur du bien comparativement à un bien en concurrence avec dix autres propriétés similaires dans le quartier.

Montréal - immeuble - sommet - architecture

DEMANDEZ L’ÉVALUATION DE VOTRE PROPRIÉTÉ À HP & ASSOCIÉS

Nos courtiers immobiliers savent tenir compte de vos besoins en tant que vendeur ou de votre situation personnelle. Il vous faut vendre au plus vite votre propriété pour répondre à une offre d’achat sur une autre propriété ? Rien ne vous presse à vendre rapidement votre bien ? Le scénario sera adapté à votre situation. Vous n’êtes pas satisfait d’une évaluation effectuée par un évaluateur accrédité par votre banque ? Votre courtier saura étoffer votre dossier (apport de nouveaux "atouts", rénovations récentes, etc.) pour obtenir la révision de votre évaluation. De quoi influencer le montant du prêt hypothécaire notamment !

La mission de HP & Associés est de vous servir au mieux vos intérêts, à l’écoute de vos besoins et de vos aspirations ! Laissez-nous vous accompagner…

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