FINANCEMENT ET INVESTISSEMENT
Vous rêvez d'acheter un bien à Montréal, mais comment le financer? Connaissez-vous votre capacité d'emprunt et de quelle mise de fonds vous disposez? Vous vous sentez un peu perdu parmi les différents prêts hypothécaires ? Et au final, l'immobilier au Québec est-il rentable?
Il est souhaitable de se poser ce type de questions avant tout achat immobilier. Dresser son budget pour savoir si vous pouvez acheter et devenir propriétaire, naviguer dans les méandres de prêts hypothécaires. Votre mise de fonds vous permettra-t-elle d’accéder à la propriété et couvrira-t-elle les frais liés à l’achat de votre futur chez vous?
Démystifiions cela ensemble : cela vous aidera à franchir le pas vers des investissements rentables à Montréal.
SOMMAIRE
DE L’ATTRAIT D’INVESTIR À MONTRÉAL !
Régulièrement classée par les Nations Unies comme l’une des villes où la vie est la plus agréable, Montréal offre une combinaison parfaite de la joie de vivre à la française et des pratiques d’affaires nord-américaines. Située dans le sud-ouest du Québec, au confluent des rivières Champlain et Ottawa, Montréal est une ville insulaire dont les habitants bénéficient d’une qualité de vie enviable. Imaginez une ville à l’architecture élégante, proposant une vie culturelle vibrante et dynamique, avec une population cosmopolite et cultivée, un faible taux de criminalité, des soins de santé gratuits de grande qualité et d’excellents établissements d’enseignement public. Voilà Montréal très brièvement résumée pour son attrait!
Un des éléments clés qui caractérise le haut niveau de vie à Montréal se retrouve dans la qualité de ses offres immobilières. Même si l’offre se veut insuffisante pour combler la demande, les prix de l’immobilier demeurent nettement moins élevés que dans les deux autres grandes villes du pays que sont Vancouver et Toronto.
Le marché est porté par une vraie demande de logement qui ne cesse de croître avec l’arrivée massive de nouveaux talents professionnels et d’étudiants. Le marché immobilier de Montréal, et québécois dans son ensemble, s’avère robuste et stable à travers le temps. L’augmentation rapide de la valeur des immeubles que le marché a vécu au courant des 3 dernières années s’explique par un certain rattrapage des valeurs foncières et un inventaire insuffisant.
Ainsi, l’investissement immobilier demeure très intéressant car la demande ne cesse de croître, et malgré la mise en chantier à venir de nouveaux logements, ceux-ci ne suffiront pas à combler la demande grandissante.
Dressons rapidement un état du marché locatif, quelque peu tendu, afin de comprendre une partie de cette équation profitable aux investisseurs.
LE MARCHÉ LOCATIF MONTRÉALAIS
Montréal est une ville très active sur le plan économique et estudiantin.
En 2021, le taux d’inoccupation était de 3% sur Montréal pour le marché locatif traditionnel et de 1,4% d’inoccupation pour le marché des appartements en copropriété.
À noter que le taux d’inoccupation en banlieue se situe à 1,1%, l’offre étant largement insuffisante à la demande.
Avec l’ouverture des frontières après 2 années de pandémie, il est attendu que le taux d’inoccupation baisse de plus bel.
D’autre part, le nombre élevé de nouveaux arrivants et la croissance de l’emploi, notamment chez les jeunes de 15 à 24 ans, maintiendront la demande de logements locatifs. Ces facteurs, conjugués à la croissance limitée de l’offre locative, ont fait plus que compenser le départ de locataires vers le marché d’accès à la propriété.
Notons finalement qu’on observait une hausse de 4% des loyers dans la région métropolitaine de Montréal en 2021.
On comprend alors l’engouement à franchir le pas pour passer de locataire à propriétaire : investir pour la tranquillité d’esprit, acheter son logement pour être chez soi, sans subir la pression du marché locatif. Si vous hésitez encore entre la location et l’achat de votre logement, lisez notre article sur le sujet : Se loger à Montréal, acheter ou louer ?
Et lorsque l’on est investisseur immobilier, il apparaît également rassurant de pouvoir trouver des locataires sur un tel marché dynamique, puis rentabiliser votre investissement. HP & Associés sait d’ailleurs vous proposer des locataires qualifiés et attentifs à prendre soin du logement loué : achetez pour louer en toute quiétude avec nos services pour la location !
Se pose alors la question du budget à consacrer pour une acquisition immobilière, et aussitôt vous vient en tête la notion d’emprunt pour financer votre achat, ce qui se nomme ici : un prêt hypothécaire. Nous vous aidons à y voir plus clair.
PRÊT HYPOTHÉCAIRE ET PRÉ-AUTORISATION
Lorsque vous désirez acheter un bien immobilier, il faut en financer l’acquisition et souvent recourir à un emprunt auprès d’une banque, un prêt hypothécaire. Pour ne pas manquer un bien convoité sur un marché immobilier très dynamique, notre premier conseil, pour mettre toutes les chances de votre côté, est de penser à obtenir une préautorisation auprès d’une institution financière réputée.
Ainsi, la première étape est celle de la préapprobation bancaire. Il est important de rencontrer un conseiller financier afin de structurer un montage pour votre projet et discuter des différentes options qui s’offrent à vous.
Votre conseiller vous proposera des conditions de prêt qui seront consignés dans une pré-autorisation hypothécaire et vous aurez ainsi un taux d’intérêt garanti pour une période minimale de 90 jours. Advenant que les taux d’intérêts fluctuent à la hausse, vous aurez toujours droit à votre taux préférentiel si vous faites votre achat dans les délais indiqués.
Après étude de votre dossier, celui-ci vous remettra une préapprobation qui confirmera votre capacité d’achat pour un bien. Fort de ce document, vous pourrez entamer les recherches de biens avec votre agent immobilier (courtier) et présenter des offres d’achat au moment opportun.
Votre conseiller financier pourra vous proposer différentes offres de prêts hypothécaires. Tour d’horizon pour éclairer votre chemin…
LES DIFFÉRENTS PRÊTS HYPOTHÉCAIRES
Prêts hypothécaires à taux fixe, à taux révisable annuellement, à taux variable, fermé, ouvert, protégé, réduit, régulier, etc. Quelques explications s’imposent !
Fermé : ce prêt, dont le terme est habituellement de cinq ans, vous protège contre une hausse des taux d’intérêts. Le terme peut varier de six mois à 10 ans. Les versements sont généralement plus élevés que pour les prêts à taux variables.
Ouvert : Idéal si votre propriété est mise en vente ou si vous attendez une rentrée de fonds importante à court terme que vous appliquerez à votre prêt pour éviter de payer une indemnité. Son taux d’intérêt est plus élevé que celui du prêt à taux fixe fermé. Le terme est une durée de six mois à un an.
5 dans 1 : Très populaire, ce prêt vous fait bénéficier d’un des meilleurs taux fixe offert sur le marché. Le terme est de cinq ans, le taux est révisé annuellement, et vous profitez d’un rabais de taux préétabli.
Protégé : Il combine les avantages du taux variable et ceux du taux et des versements fixes. Ce prêt vous permet de bénéficier des baisses de taux tout en vous protégeant, pour la durée du terme, des hausses importantes. La durée du terme est de 5 ans.
Réduit : Il offre le meilleur taux d’intérêt. Le taux suit les variations à la hausse ou à la baisse du taux préférentiel et peut en tout temps être converti en taux fixe, sans indemnité. Vous profitez également d’un rabais de taux préétabli.
Régulier : Il offre un taux d’intérêt très avantageux qui suit les variations à la hausse ou à la baisse du taux préférentiel. Ce prêt ouvert d’un terme de 1 ou 2 ans se distingue par sa souplesse et vous permet de rembourser votre prêt en tout temps, en tout ou en partie, sans indemnité.
Réduit : Il offre le meilleur taux d’intérêt. Le taux suit les variations à la hausse ou à la baisse du taux préférentiel et peut en tout temps être converti en taux fixe, sans indemnité. Vous profitez également d’un rabais de taux préétabli.
Régulier : Il offre un taux d’intérêt très avantageux qui suit les variations à la hausse ou à la baisse du taux préférentiel. Ce prêt ouvert d’un terme de 1 ou 2 ans se distingue par sa souplesse et vous permet de rembourser votre prêt en tout temps, en tout ou en partie, sans indemnité.
MISE DE FONDS ET FRAIS D'ACQUISITION
De quel apport financier, la mise de fonds, aurez-vous besoin pour acheter votre propriété à Montréal? Et quels frais se présenteront à vous comme futur acheteur pour mener à bien votre acquisition? Éléments de réponse.
APPORT - MISE DE FONDS
La mise de fonds, votre apport financier initial, est l’argent dont vous disposez déjà en vue d’acheter un bien immobilier. Ce montant aura une incidence sur ce qui vous restera à financer par l’emprunt afin de parvenir l’achat de votre nouvelle propriété. Bien entendu, plus votre apport financier personnel est élevé au départ du projet, et moins le seront les mensualités de remboursement de votre emprunt hypothécaire.
Les non-résidents sont tenus de déposer un acompte de 35% de la valeur du bien acheté. En revanche, il est possible de mettre une mise de fonds moindre après quelques mois sur le territoire canadien, en ayant constitué un historique de crédit et en démontrant avoir des revenus.
C’est notamment une des raisons pour lesquelles il est vivement conseillé de rencontrer un conseiller financier le plus tôt possible afin de s’informer sur la panoplie d’options qui s’offrent aux nouveaux arrivants et de découvrir le système bancaire nord-américain, qui diffère souvent grandement de votre pays d’origine.
FRAIS D'ACQUISITION
Les frais à l’acquisition d’une propriété sont bas au Québec ; il faut prévoir entre 2,5% et 3% de la valeur de la propriété ciblée pour couvrir certains frais.
Lorsque vous ferez une promesse d’achat, celle-ci inclura très probablement une condition d’inspection. Ainsi, vous disposerez d’un certain nombre de jours (habituellement entre 12 et 16 jours) pour faire appel à un inspecteur accrédité pour venir évaluer plusieurs composantes de la bâtisse. Celui-ci pourrait être un technicien en bâtiment, un architecte ou un inspecteur agréé, à qui vous demanderez un rapport d’inspection écrit qui couvrira l’état des fondations, de la toiture, des structures de la fenestration, de l’isolation, de la plomberie, du système électrique, du chauffage et de la ventilation.
Au terme de son inspection, vous connaîtrez l’état de la maison, les vices à corriger et les travaux à réaliser. Les frais relatifs de cette inspection peuvent varier de 600 $ à 1 500 $ selon les dimensions et le type de propriété.
Votre institution financière voudra connaître la valeur marchande de la propriété que vous désirez acheter. Un évaluateur agréé se chargera de faire cette évaluation à la demande de la banque et lui fournira un rapport sur la valeur marchande de la maison. Il est fréquent que la banque assume le coût de cette évaluation.
La préparation, la signature et l’enregistrement des divers documents légaux reliés à l’achat de votre propriété exige l’intervention d’un notaire. Les honoraires du notaire sont aux frais des acheteurs. Les frais varient certes d’un cabinet à un autre, mais se chiffrent habituellement entre 1 500 $ et 3 000 $.
Lorsque vous devenez propriétaire, vous devez acquitter des droits de mutation immobilière, soit une taxe de vente perçue par la municipalité correspondant à un pourcentage du prix d’achat de votre propriété (ou du montant de son évaluation municipale, selon le montant le plus élevé).
Le pourcentage varie d’une municipalité à l’autre, mais en général elle se calcule ainsi:
Le pourcentage varie d’une municipalité à l’autre, mais en général elle se calcule ainsi:
| Taux | Tranches de la base d'imposition |
|---|---|
| 0,5% | Qui n'excède pas 53.200$ |
| 1% | Qui excède 53.200$ sans excéder 266.200$ |
| 1,5% | Qui excède 266.200$ sans excéder 500.000$ |
| 3% | Qui excède 500.000$ |
Désormais, avec de telles informations en mains et avec votre budget bien ficelé, vous vous demandez certainement s’il est rentable d’acheter à Montréal. Éléments de réponse…
EST-IL RENTABLE D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER À MONTRÉAL?
À l’heure où nous écrivons ces lignes (été 2022), nous pouvons affirmer sans conteste que OUI: il est rentable d’investir dans l’immobilier montréalais. La rentabilité est au rendez-vous pour les investisseurs qui achètent des multiplex: avec un rendement supérieur à 20% annuellement avant impôt depuis les 15 dernières années, en combinant le revenu locatif et l’accroissement de la valeur du bien.
En tenant compte de rénovations et suite à des améliorations majeures dans les logements, on peut arriver à des rendements allant de 4,4 à 5.8% sur la rentabilité locative.
Quels sont les facteurs favorables à l’investissement immobilier sur Montréal? En voici un aperçu:
- Taux d’inoccupation historiquement bas.
- Intérêt grandissant pour la population vieillissante à vendre leur maison et de se tourner vers des unités locatives, leur permettant ainsi de disposer des fonds de la vente de leur propriété à leur guise.
- Solde migratoire positif dans la province du Québec, et une demande croissante sur plusieurs années à venir.
- Parc immobilier locatif vieillissant et nécessitant des rénovations, conduisant à des opportunités d’acquisition à l’horizon.
- La location étant bien réglementée au Québec, la relation locataire/bailleur est bien encadrée et les deux parties sont tenues à leurs obligations respectives. La réactivité du Tribunal Administratif du Logement permet de sanctionner les manquements de l’un ou l’autre rapidement et efficacement (par exemple : un locataire qui n’acquitte pas son loyer mensuel, pourrait se voir évincer dans un délai de 4 mois).
La rentabilité de votre investissement étant déjà un point rassurant pour franchir le pas, nous vous avons gardé le meilleur pour la fin, la cerise sur le gâteau : le gain en capital sur la valeur de votre bien, en raison de l’accroissement de sa valeur au fil du temps !
LE VÉRITABLE GAIN : LA PLUS -VALUE À LA REVENTE ET L’ACCROISSEMENT DE VALEUR
Le marché immobilier de la revente est très dynamique : cela peut prendre aussi peu que 30 à 45 jours pour vendre une propriété, depuis la mise en marché jusqu’au moment de la signature chez le notaire.
En moyenne, les québécois changent de propriété principale tous les 5 à 7 ans. On comprend donc aisément que le mouvement sur le marché de la revente soit si actif !
En tenant compte des faibles coûts à l’acquisition, l’accroissement constant et soutenu des valeurs immobilières et la rapidité de la disposition du bien immobilier, l’opération s’avère simple et rentable dans de bonnes conditions.
À noter, le gain en capital (plus-value) sur une résidence principale pour un résident est non imposable. Pour un non-résident, le niveau de taxation sera déterminé en fonction du mode de détention du bien. L’agence HP & Associés peut bien entendu vous conseiller et si besoin vous mettre en relation avec des fiscalistes compétents.
MONTRÉAL : UNE TERRE D’OPPORTUNITÉS
Un marché immobilier dynamique où il fait bon investir, la rentabilité au rendez-vous, un gain réalisé lors de la revente de votre bien ; acquérir une propriété sans souci pour s’éviter le stress des déménagements locatifs et enfin se sentir bien chez soi. Nous pourrions continuer cette liste à l’envi… Montréal est une terre d’opportunités à saisir, si vous êtes bien accompagné. Franchissez ce pas avec nous et vous deviendrez d’heureux propriétaires!
